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住宅コラムCOLUMN

変動か固定金利か。住宅ローンを借りるならどちらが得?

住宅ローンを借りるなら、金利の低い変動金利か、それとも金利は高めだが金利上昇リスクのない安心の固定金利か。悩ましいところです。
どの金利が自分(達)にとって適正かは収入や年齢、働き方などによって異なります。 ここの見極め次第でその後の家計に大きく影響が出るので、時間をかけてじっくり考えたいところです。 それぞれの特徴を踏まえた上で、世帯にあったものを選択することが大切です。

事例で考えてみます。
 物件価格+諸費用:4,400万円(うち諸費用200万円)
 頭金800万円、借入額3,600万円、35年の元利均等返済、ボーナス払いなし

・全期間固定2.25%
 返済総額5,205万円、返済月額123,925円

・固定金利期間選択型(10年)1.48%(以後2回10年固定で更新、最後の5年は変動金利)
 返済総額4,489万円、当初返済月額109,874円(全期間固定金利との差▲14,051円)

・変動金利0.725%
 返済総額4,077万円、当初返済月額97,074円(全期間固定金利との差▲26,851円)

こうしてみると一目瞭然、金利がずっと変わらなければ、金利が低い変動金利で見積もったケースが総返済額は低くなります。 ですが、変動金利での試算なら月返済額がもう少し上がっても大丈夫と、借入額を増やすのはNGです。 いわずもがな、今後の金利上昇局面で返済額が上がるリスクを負うからです。

変動金利は半年ごとに金利が見直されますが、返済額に反映されるのは5年ごとです。
例えば半年後に金利が0.2%上がっていたら、返済月額は変わりませんが、図のとおりその中身が変わります。

共働きの場合、例えば妻の育休後の復職が思うようにいかない場合や、夫が不測の事態で減収を余儀なくされるなどを想定し、余裕を持ってローンを組むべきです。 もちろん子どもが小さい場合は教育費の用意もお忘れなく。

将来の金利上昇を見越して長期間の固定金利で借りる人も一定数いますが、まだまだ変動金利で借りる人が多数を占めています。 同じ事例で、金利が上昇した時のシミュレーションをしてみます。

※5年後に金利1.0%、10年後に0.5%、15年後に0.5%金利がUPすると仮定

・全期間固定2.25%
 返済総額5,205万円、返済月額123,925円

・固定金利期間選択型(10年)1.48%(以後2回10年固定で更新、最後の5年は変動金利)
 返済総額5,224万円(金利上昇なしと比較し、+735万円)
 返済月額 当初109,874円→5年後129,158円→10年後135,087円→15年後~128,894円

・変動金利0.725%
 返済総額4,939万円(金利上昇なしと比較し、+862万円)
 返済月額 当初97,074円→5年後111,787円→10年後118,402円→15年後~123,977円

固定金利期間選択型は多い時で25,213円、変動金利は最終的に26,903円返済月額が増えています。返済総額も700~800万円増えるとの試算です。

この試算では返済総額が全期間固定>変動金利となっていますが、金利の将来予測は誰にもできません。 もっと上昇すれば逆転の可能性もありますし、それほど上昇しない可能性もあります。

確かに、今の歴史的な低金利では変動金利は魅力的です。 金利が低ければより大きな借入も可能になりますが、シミュレーションからもわかるように、背伸びをした家計ギリギリのローンを組むのはNGです。 変動金利を利用する際は、金利が上昇して返済額が増えたときにも耐えられるよう、支払い余力を残すことを忘れてはなりません。

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