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住宅コラムCOLUMN

固定金利と変動金利について

住宅ローンの金利には固定金利と変動金利があります。実際に借りる際は、固定・変動問わず「店頭金利」から「金利優遇」を引いた金利が適用されます。 長いデフレ経済下で超低金利が続いてきました。その過程で住宅ローンの店頭金利もさがり、さらに銀行間の競争によって金利優遇幅も拡大してきました。

固定金利と変動金利は、それぞれ異なる金利に連動しています。固定金利は長期金利の指標となる10年物国債利回りに、変動金利は政策金利にそれぞれ連動しています。 長期金利は市場の中で決まるため、将来物価の上昇や短期金利などの予想に影響されて敏感に上下する、という特徴があります。 2000年頃はITバブル、2006年頃は新興市場が元気な時代でしたが、その当時でも2%を超えていないことがわかります。

一方、変動金利が連動する政策金利は日本銀行がコントロールしており、長期金利のように市場の予想を受けて動くことはありません。 より正確には、変動金利は政策金利に連動する短期プライムレート(優良企業への貸出金利)から一定の金利(金融機関によって異なる)を差し引いた金利を適用しています。

日銀は景気動向をみて金融政策を決め、政策金利を決定します。一般的に、景気が良いと加熱した景気を抑えるために金融を引き締め、金利が上昇します。 景気が悪い場合は景気浮揚のために金融緩和を行い、金利は下落します。

長期金利は、日銀の平成25年4月の金融緩和以降上昇が続きましたが、歴史的にはまだ低い水準にとどまっています。 現在は政策的に低い水準に抑えられていますが、今後インフレ経済が進む過程で、物価や賃金水準などの上昇に続き金利も上昇していくと考えられます。

以上から言えるのは、今後金利が上昇した場合、金利水準が低い時に変動金利で組んだ住宅ローンを固定金利に変更しようとした時には、既に固定金利の水準が上がっているということです。 変動金利による返済は、長期間にわたるほどリスクが大きくなるということを理解しておきたいものです。 反対に、固定金利で長期ローンを組めば返済額は大きくなりますが、今後金利が上昇しても返済額が変わらず、現在の低金利のメリットを受けられます。 いずれにしても、金利の特徴を理解して返済計画を立てることが、失敗しない住宅ローンに欠かせません。

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