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住宅コラムCOLUMN

住宅購入時の自己資金(頭金)の正しい計画方法

住宅の購入は、資金計画からのスタートが正解です。先に買いたい家を決めると、その家を買うために「いくら借りられるか」を考えてしまいがちです。 子どもがいる場合は教育資金も貯めつつ、老後資金を準備していくことが必要です。夫婦の働き方によって収入も変わりますし、定年までの期間も影響します。 住宅ローンの返済は長期間が一般的ですので、現在の状況だけではなく将来の生活設計を踏まえて返済計画を考えることが大切です。 これを踏まえてしっかり頭金を用意し、返せる金額でローンを組んでください。

しかし、現在は頭金なしでも住宅ローンが借りられます。ところがそれでは借入額が多くなり、返済が苦しくなります。 現在の家賃と同等だからと頭金ゼロで住宅ローンを組むと、後々返済が困難になってしまう可能性もあります。 固定資産税や管理費・修繕積立金など、住宅ローン以外にも住居費がかかりますし、そもそも頭金がない家庭は家計がルーズで貯蓄する習慣がない場合が多く、家計に余裕がない場合が考えられます。

このような家庭では、時間がかかっても頭金を準備するべきです。そのためには家計をしっかり管理し、貯金する習慣を身に着けることが不可欠です。

一般的に、頭金の目安は物件価格の2割とされています。 しかしこれは、高金利だったバブル期に住宅金融公庫(現住宅金融支援機構)からの融資が物件価格の8割までだったことや、新築住宅に不動産業者の利益やコストが2割程度含まれていることなどに起因しています。 頭金を2割以上用意すると、審査での評価が高くなり金利優遇を受けられる場合があります。

頭金以外にも、諸費用(新築の場合は物件価格の3~5%、中古の場合は6~10%程度)が必要ですが、ここでも無理は禁物です。 頭金と諸費用を支払ったら手元の貯金がゼロということにならないよう、将来の支出や不測の事態に備えて少なくとも200万円程度か、6ヵ月分程度の生活費は残すようにしましょう。

次に、将来の売却を考えるという点から頭金を考えてみます。
例えば郊外の一戸建てから、老後生活の利便性を考えて首都圏のマンションに住み替える。あるいは古くなった家を建て替え、二世帯住宅に住むかもしれません。 現在では住み方・暮らし方の選択肢が増え、購入した家に住み続けるというライフスタイルも変わりつつあります。

頭金ゼロまたは少ない頭金でローンを組んで新築住宅を買った場合、将来売却できなくなってしまう可能性があります。 なぜなら金融機関は物件を担保に住宅ローンを貸しており、売却価格よりローン残高の方が多い場合、その差額を現金で用意しなければ、売るに売れない状態になってしまうからです。 借り換えを検討しても、担保割れの状態ではローンを組めないのが一般的です。 将来の売却を考えるなら、物件の価値が年々下がっていくことを考慮し、多めの頭金を用意することも考慮に入れなければなりません。

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