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住宅コラムCOLUMN

年収別でわかる借りられる金額

相談でよく聞かれる質問の一つに「借りれられる金額はいくら?」があります。
これはつまり「自分はいくらぐらいまで借りるのが適正なローンか?」ということになりますが、相談前に不動産業者に試算してもらっており、果たして本当に借りていいのか不安、というケースが少なくありません。 借りられる金額が自分たちの予想とほぼ同じ、あるいは予想より多く借かったという結果は、実は重要ではありません。 大切なのは、「無理なく返していけるかどうか」です。収入に見合った、無理なく返済できる金額の目安を確認してください。

通常、金融機関は申込者がきちんと返済していけるかどうか、「返済負担率(返済比率)」で判断します。 返済負担率とは、年収に占める年間返済額の割合のことをいいます。

(例)A銀行
年収~300万円/25%、~400万円/30%、~600万円/35%、600万円~40%

通常、変動金利と固定金利期間選択型の場合、将来の金利上昇を踏まえた審査金利を用いて借入限度額を計算します。 金利も3%台後半~4%程度と高めに設定されています。

(例)
 年収500万円の場合、A銀行では返済負担率35%なので、500万円×35%=175万円
 審査金利4%、35年返済の場合、借入限度額は3,294万円になります。

借入上限の3,294万円を借りるとしましょう。 実際は金利4%ということはありませんので、全期間固定金利2.25%で借りることができたと仮定すると、毎月の返済額は113,379円、返済負担率は27.2%になります(表1)。

住宅ローンのほかにも住居費(固定資産税や修繕積立金など)がかかることを考慮すると、少々負担が大きいですね。 昇給を考慮していませんが、当面世帯収入のUPが期待できない場合、頭金を多めに入れて借入額を下げるか、物件価格そのものを見直す必要がありそうです。 配偶者が育児休暇などで収入が一時的に下がる、あるいは復職時期が不確定などの場合も同様です。 つまり、今現在借りられるからといって、限度額いっぱい借りてしまうのはお勧めできないということです。

ちなみに表1の借入上限を変動金利0.725%で借りると仮定すると返済負担率はぐっと下がります(表2)が、金利上昇時に家計が苦しくなる可能性があるため、これもNGです。 変動金利で借りる場合は、金利上昇時にも耐えられるよう、住居費として毎月きちんと貯金していくことが必要になってきます。 少なくとも全期間固定金利で借りた場合の返済額との差額24,566円(113,379円-88,813円)程度は必要です。

では、実際に借りている人たちはどの程度借りているのか?を見てみます。
国土交通省が発表している「平成24年度(2012年)住宅市場動向調査」を見てみます。
場所、物件、新築か中古などによって違いがありますが、ここでは首都圏の新築物件を見ます。
 注文住宅:物件価格4,410万円、借入金額2,358万円、年収658万円、返済負担率19.5%、月返済額10.4万円
 分譲住宅:物件価格3,920万円、借入金額2,694万円、年収663万円、返済負担率17.1%、月返済額9.5万円

住宅金融支援機構によるフラット35利用者(2013年4~9月)の場合は以下のとおりです。
 注文住宅:物件価格4,311万円、借入金額3,749万円、年収676万円、返済負担率24.7%、月返済額13.0万円
 建売住宅:物件価格4,596万円、借入金額2,992万円、年収621万円、返済負担率22.1%、月返済額10.7万円
 マンション:物件価格4,266万円、借入金額3,340万円、年収762万円、返済負担率21.4%、月返済額12.3万円

国土交通省のデータでは借入額が少なく、変動金利なども含まれるため、返済負担率は20%弱。 一方で住宅金融支援機構の方は返済負担率は25%弱と、国土交通省のデータに比較して高めです。ここからも、先に試算した返済負担率27.2%は高めだと言えそうです。 年収によって違いはありますが、ライフプランを踏まえたゆとりのある返済を考えると、20%程度、多くとも25%以内に収めることが望ましいと言えます。 しかしながら、返済負担率というのは家計の返済余力を見る一つの尺度で、万能ではありません。

大切なのは「いくら借りられるか」ではなく、頭金をきちんと用意し、収入に見合った無理のないローンを組むことです。 将来の出費に備えてゆとりを持ったローンを組み、余裕ができたら繰り上げ返済などを活用し、定年までに完済する意識を持ってのぞみましょう。

ちなみに国土交通省の調査は2012年9月~2013年の2月まで。
住宅金融支援機構の「2013年第2回 民間住宅ローン利用者の実態調査」によると、この期間の金利タイプ別の利用状況は変動金利が5割強。 2013年7月~10月には4割強と、変動金利の利用は約1割減っています。 この期間に何があったかと言うと、アベノミクスが始まり、2013年4月には日銀の異次元緩和が始まりました。

上記の2つは調査対象が違うので完全ではありませんが、傾向として、最近は金利の先行き上昇を見込んで固定金利で借りる人が増えてきているということがいえると思います。 ということは、翌25年度の国土交通省の調査も少し返済負担率が上がっている可能性がありそうです。 同額を借りる際に固定金利にすれば返済額は増えますが、それに対して給与は上がっていないからです。

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